Краткий анализ рынка чешской недвижимости 2010 годЧешский рынок 2010 года пережил период падения и стагнации, и приготовился к новым потрясениям в будущем. Планы чешского правительства по регулированию бюджета и сокращению дефицита на 50-60 млрд. крон напрямую повлияют на первичный и вторичный рынки чешской недвижимости. Чтобы понимать что ждет небольшую европейскую страну в будущем, надо внимательно отслеживать прошлое. Прага Чешская столица привлекательный лакомый кусочек, как для инвесторов в недвижимость, так и для частных покупателей, стремящихся жить в мегаполисе. По сравнению с другими городами Европы Прага более компактна, консервативна и медлительна. Несмотря на прогнозируемый многими спад активности на рынке чешской недвижимости, 2010 год был благоприятен для покупателей, конечно, если они имели средства. Особенно привлекательным был вторичный рынок жилья. К третьему кварталу нервы продавцов, державших цены на уровне конца 2009 года, (чит. Обзор и анализ рынка недвижимости в Чехии - цены 2009 года) не выдержали и на рынке появились предложения квартир по ценам октября –ноября 2007 года. Правда, ожидавшие дальнейшего падения, покупатели остались в проигрыше. Обещанных 10-15% снижения, на квартиры вторичного рынка в частной собственности, которые могут покупать граждане третьих стран, не состоялось. Напомню, что Прага делится территориально по районам от Праги 1 и Праги 2 – исторического центра, до Праги 10 – спальных районов. Хотя при более детальном анализе, районы разбиваются на Прагу 20 и на Прагу 24, но в нашем анализе это не играет существенной роли. Укрупненное территориальное разделение. Максимальное падение на 5,4% от цены на начало 2010 года наблюдалось в Праге 9. Максимальный прирост за год был в Праге 4 – 0, 5%, что, может быть, и выглядит как шутка, но с учетом того, что страна пережила экономический кризис — такой показатель можно считать успешным. Рост цен по отношению к началу года в Праге 10 связан с перепродажей квартир, построенных 3-4 года назад. Так как продажи совершались не от лица девелоперов, а первых владельцев, то при расчете данные категории были отнесены ко вторичному рынку, что и привело к положительной динамике. Если же брать квартиры вторичного рынка в панельных домах времен социализма, то в течении года цена квадратного метра упала в среднем на 65-100 евро в зависимости от метража квартиры. Внутригодовые колебания цен, в том или ином районе Праги, можно связывать, как с развитием психологических войн между продавцами и покупателями, так и с факторами сезонной цикличности рынка. Многие покупатели совершали сделки в последние 2 месяца ушедшего года, когда стало понятно, что снизить цену больше не удастся, а рождество и новый год хочется отмечать в новом собственном жилье. Да еще желательно успеть сделать хотя бы косметический ремонт. Как видно из вышеприведенного графика, больше всего цена понизилась в самых престижных и элитных — центральных районах города. Прага 1, Прага 2 и Прага 3 потеряли в цене на квадратный метр 102, 179 и 94 евро соответственно. Наибольшее падение в Праге 2 обусловлено вынужденным снижением стоимости продаваемых реконструированных квартир и квартир точечной застройки. Простой квартир обходится дороже, чем продажа по себестоимости или с минимальной прибылью. Банки требовали своевременного погашения кредитов, выданных еще до кризиса компаниям, проводящим в этом районе реконструкцию квартир. Поэтому цена элитного жилья на Виноградах понижалась несколько раз за год, достигая по некоторым объектам своей себестоимости. На первичном рынке для застройщиков год хоть и оказался сложным, но не “смертельным”. Крупные компании смогли выжить более мелких конкурентов в ценовых войнах за клиентов. Например, компания FINEP продала в 2010 году 500 квартир и выставила на продажу более 200 новых. В целом общий объем продаж жилых квартир составил 860 млн. крон. Ближайшему конкуренту, компании Skanska удалось закрыть год с общим объемом продаж в 1,36 млрд. крон. Правда, ни одна из компаний не вышла на докризисный показатель, но и явно превысила свои «осторожные» планы, высказанные в начале года по рыночным продажам. В связи с тем, что с 2011 года на рынке уменьшается объем квартир с регулируемой государством арендой, квартиры первичного рынка становятся более привлекательными для инвесторов для последующей сдачи в аренду.
Несмотря на кризис остаются все так же прибыльны инвестиции в земельные участки под строительство. Цены на них не только не падали, но и продолжали расти. С января по декабрь 2010 года, увеличение средней цены за квадратный метр земли под застройку в Праге составило более чем 520 крон, т.е. более 12% за тот же период 2009 года, а цена увеличилась на 5%, в 2008 году на 9%. Свободной земли остается все меньше и меньше, и тот, кто успел вложиться в 2010 году, может гарантированно рассчитывать на прибыль. Регионы Региональные рынки чешской недвижимости реагировали на изменение рынка по разному. Наиболее раскрученные для русского слуха Карловы Вары заканчивали год со средней стоимостью квадратного метра 1250 евро. В то же время, в менее раскрученных богатыми русскими Теплицах, можно было купить квартиру со стоимостью 640 евро за метр квадратный. Города находятся в 100 км друг от друга. При этом обслуживание однотипной квартиры, в том и другом городе, было бы примерно одинаковым. А вот расстояние от Теплиц до Праги (90 км) на 41 км ближе, чем от чешской столицы до Карловых Вар. В отличии от Карловых Вар чешские Теплицы становятся городом для эмигрантов среднего класса, людей, стремящихся иметь «домик в Европе для каникул», или, подыскивающих недорогое и комфортабельное жилье на курорте для своих родителей, в то время, как Карловы Вары давно стал негласной резиденцией русских топ-менеджеров и финансовой элиты не только по стоимости жилья, но и по общей стоимости жизни. Коммерческая недвижимость В 2010 году на рынке чешской недвижимости было проведено инвестиционных сделок на сумму 317 млн. евро. 71% инвесторов составляли компании Чехии и Словакии и 29% — иностранные инвесторы. При этом в жилую недвижимость было инвестировано 33 млн. евро. В целом в 2011 году ожидается дальнейший рост инвестиций в недвижимость: по консервативным оценкам он составит около 600-700 млн. евро, в оптимистическом сценарии объем сделок с недвижимостью может достичь одного миллиарда евро. Стоит обратить внимание, что по самым скромным прогнозам офисный рынок в Праге в ближайшие 10 лет может вырасти на 20% за счет введения новых площадей и создания бизнес-кварталов. В настоящее время в Праге, около 3,6 миллиона квадратных метров офисов всех типов. При этом почти треть – старый фонд. Максимальная месячная арендная плата (в евро за квадратный метр) – 21 евро.
Автор: А.Синкевич |